《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(北京住房租賃新規(guī))

“黑中介”、甲醛房、隔斷房、租貸、隨意漲價、長租公寓雷爆……隨著租房市場的火爆，一些亂象的滋生被頻頻吐槽，相關業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日，《北京市住房租賃條例》(簡稱條例)正式實施。這也是我國首部規(guī)范“房屋租賃”和長租公寓等新業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)。北京也是第一個將“住有所居、房住不炒、租購并舉、職住平衡”寫入地方立法的城市。北京青年報記者就《條例》十大熱點問題采訪了市住建委相關負責人，并進行了權威解讀。

■鼓勵“長期合同”，讓租客平等享受物業(yè)服務。

■室內空氣體質量差的“甲醛房”將面臨懲罰。

■日租或時租應符合規(guī)定或征得同一建筑(醫(yī)院)業(yè)主的同意。

■向承租人收取的押金不得超過一個月的租金。

■街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要對轄區(qū)內的房屋租賃進行日常監(jiān)管。

■房屋租金明顯上漲，必須有價格干預措施。

■客廳不要隔斷出租，也不要分開。

■不允許把房子租給沒有出示身份證明的人。

■貸款金額不得高于房屋租賃合同金額。

■個人轉租超過規(guī)定數量的房屋，應當成立住房租賃企業(yè)。

1個熱點

甲醛房、隔斷房不得出租。

非法群租房治安擾民問題突出，整治非法群租房也是北京市“疏解整治促提升”的專項內容。

《條例》明確規(guī)定，出租房屋應當符合建筑、治安、室內空燃氣質量等基本安全標準要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得切斷電源改變房屋內部結構；客廳不得單獨出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等非居住用房空不得出租居??；人均使用面積和各房間居住人數符合相關規(guī)定；禁止出租違法建筑和其他依法不得出租的房屋。

相應的法律責任指出，房屋租賃企業(yè)裝修租賃房屋后，室內空空氣質量不符合室內空空氣質量標準的，由住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門責令限期改正，可以并處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期不改的，處以五萬元以上三十萬元以下的罰款。

同時，《條例》明確賦予街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對違法群租的管理職責和處罰權。這是北京市自2013年以來對非法群租房治理的實踐經驗，已上升為地方性法規(guī)，為治理工作提供了更加充分的法律保障。

2個熱點

通過多種方式增加租賃住房供應。

在規(guī)范之外，市場上確實存在供需矛盾。因此，多渠道、多主體、多方式增加租賃住房的有效供給成為解決之道。北京市住建委住房租賃管理處副處長胡慶富在接受北青報記者采訪時介紹，在供給端，集體土地建設租賃住房成為加強租賃住房供給的重要方式。從2017年開始在北京試點，成為全國13個試點城市之一。2020年，于波豐臺的成壽寺社區(qū)揭牌，成為中國第一個正式運營的集體土地租賃住房項目。

第二種是重建出租房。2018年，北京市出臺相關文件，允許部分閑置廠房、招待所、辦公樓等非居住用房按規(guī)定改為集體宿舍，解決快遞物流、家政、餐飲等城市運營服務保障行業(yè)人員的租房問題。，而且這樣的房子可以享受居民用水、用電、供暖、用氣價格，這一點在之前的相關文件中也有體現(xiàn)。這一次，這一次，是穿越了”。

此外，鼓勵通過新增或利用現(xiàn)有土地專項建設租賃住房、在新建商品住房項目中分配租賃住房、盤活宅基地上閑置住房等方式，增加租賃住房有效供給。同時明確規(guī)定，這些新建、改建的出租屋不得出售或以租代售。違反規(guī)定的，由住建部門責令改正，處10萬-50萬元罰款，逾期不改正的，處50萬-100萬元罰款。

3個熱點

租金飆升時，政府可以干預。

很多租客反映，在北京這樣的一線城市，租房是一筆不小的開支，占工資的20%到50%不等。每年續(xù)租的時候都要經歷一波漲租。

據了解，目前住房租賃市場主體多為零售轉零售(C2C)，住房租賃企業(yè)經營規(guī)模(B2C)占比相對較小，租金調控手段少且難度大。《規(guī)定》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產經紀機構哄抬租金、搭售消費、捏造并散布漲價信息等擾亂市場秩序的行為，防止企業(yè)借助資本惡性競爭、投機倒把、哄抬租金。

《條例》規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設部門應當加強住房租賃價格監(jiān)測，建立健全相關預警機制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以依法采取提價申報、限租或者漲租等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平，并報國務院備案。市人民政府采取價格干預措施的，出租人應當執(zhí)行；拒不執(zhí)行的，由市場監(jiān)督管理部門依法處理。

4個熱點

租金增加多少才算「大幅增加」？

2021年8月，住建部發(fā)布《關于城市更新行動實施中防止大拆大建的通知》，明確城市住房租金年漲幅不得超過5%。該規(guī)定中的“顯著增加”是否有明確的界定標準？

對此，胡慶富解釋說，目前租賃市場的租金是市場調節(jié)價，沒有政府定價或指導價。一般情況下，政府不干預。但當房租上漲過快，類似于2018年，影響整個住房租賃市場穩(wěn)定時，政府可以依法干預。對于什么情況是“明顯上升”，下一步將研究具體口徑。

5個熱點

保證金通過第三方特殊賬戶管理。

房屋租賃中介一直是一個矛盾糾紛多發(fā)的領域，民事、行政甚至刑事問題交織在一起。90%以上屬于租金、定金、租賃期限等合同糾紛，涉及主體多，處理難度大。也是租房市場的亂象之一。在租賃關系中，承租人往往處于弱勢地位。統(tǒng)計顯示，90%以上的投訴反映租客權益受到侵害。

《規(guī)定》明確，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月的租金，并按規(guī)定由第三方專戶管理。一般情況下，單次收取的租金金額不得超過三個月的租金，超出部分納入監(jiān)管。房地產經紀機構提供中介服務收取的傭金一般不得超過一個月的租金。租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)簽或重新簽訂租賃合同的，房地產經紀機構不得再次收取傭金。

租賃合同到期或者終止時，除扣除租金、違約金等費用外，住房租賃企業(yè)應當在承租人退房后三個工作日內將剩余保證金和租金退還給承租人。

6個熱點

不履行監(jiān)護最高罰款30萬元。

對于押金保管和租金監(jiān)管的條款，胡慶富告訴北青報記者，之前的法律制度中，對于租金押金監(jiān)管沒有明確的規(guī)定。此次《條例》從法律層面規(guī)范了這一突出矛盾，并設定了罰則，將有效減少租金押金的沖突和糾紛，保護租賃當事人的合法權益。

“北京從去年開始實施存款托管。但是從執(zhí)行效果來看，這些已經納入押金托管的合同，后期基本都沒有因為押金而產生糾紛。”胡慶富表示，市住建委正在研究制定押金租金監(jiān)管配套政策，近期將向社會征求意見。

此外，北青報記者注意到，《規(guī)定》還明確了具體的處罰措施:住房租賃企業(yè)、以自有房屋從事住房租賃業(yè)務的企業(yè)、房地產經紀機構未履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按時退還剩余押金、租金的，由住房和城鄉(xiāng)建設或者房屋主管部門責令限期改正， 并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款，對有關責任人員處以五千元以上一萬元以下的罰款。 逾期不改的，處五萬元至三十萬元罰款，并對有關責任人員處一萬元至三萬元罰款。

7個熱點

防雷爆嚴控“租貸”

針對投訴舉報反映的克扣房租押金、多收少付、多收少付、長租公寓雷爆、個人二房東卷款跑路等市場亂象，條例還為非法市場主體量身定做了“緊箍咒”，規(guī)范引導企業(yè)“租金貸”，防止其異化為融資手段，防止其打造“資金池”，從制度上遏制企業(yè)盲目擴張、爭地的沖動。

《條例》規(guī)定，不得誘導承租人使用住房租賃貸款，或者將租賃貸款相關內容納入住房租賃合同；嚴格“租房貸款”管理，金融機構發(fā)放的租房貸款應依據備案的租賃合同并記入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，貸款發(fā)放頻率應與承租人支付租金的頻率相匹配。事實上，隨著浩源恒業(yè)、丹科公寓雷霆事件的發(fā)生，“租貸”已經基本退出北京市場。

8個熱點

“個人二房東”被監(jiān)管。

《條例》將“個人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個人轉租房屋超過規(guī)定數量的，應當申請住房租賃企業(yè)設立登記，并明確了對違法行為的處罰要求，為解決這一長期擾亂市場的頑疾提供了法律依據。營業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務項目和收費標準、投訴電話等。應當在營業(yè)場所和網絡服務器上如實公示。要提前準備好房屋條件說明書，告知承租人相關信息。從業(yè)人員應當持實名卡，在提供服務的租賃合同上簽字并注明信息卡號。通過全市住房租賃管理服務平臺統(tǒng)一建設，企業(yè)完成租賃合同網上簽約，自動提交登記備案。

9熱點

建立住房租賃網上簽約備案機制。

北青報記者注意到，《條例》規(guī)定將建立住房租賃網上簽約備案機制——出租人應當在租賃合同簽訂后30日內辦理住房租賃登記備案和租賃登記。同時，鼓勵房東和租客通過住房租賃管理服務平臺完成住房租賃合同網上簽約，即網上簽約。

推行住房租賃合同網上簽約，就是充分利用科技手段賦能管理服務，開發(fā)建設全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務平臺，整合各部門“房、人、企”管理信息，實現(xiàn)部門間信息共享，提供房屋信息查驗、企業(yè)和職工信息查詢、人臉識別等服務。，逐步實現(xiàn)租賃當事人合同網上簽約、備案、查詢等“掌上辦理”和“一網辦理”。為居民辦理居住證、積分落戶、提取公積金等提供便利。，通過網簽實現(xiàn)租賃合同登記備案和租賃登記合并，避免“一物兩跑”、“讓信息多跑路，讓群眾少跑腿”。

胡慶富介紹，《條例》并未要求個人自然人進行網上簽約，而是鼓勵人們通過便民服務進行網上簽約。但住房租賃公司和房地產經紀機構需要網簽。相關系統(tǒng)網簽功能正在進一步完善中?！?/p>

熱點10

首都功能核心區(qū)禁止短租。

近年來，隨著“互聯(lián)網+”的興起，城市“短租”等新形式發(fā)展迅速。廣泛分布在居民區(qū)的房屋以“短租”、“網上預訂”的形式對外出租，既滿足了旅行者的短期住宿需求，也嚴重影響了居民區(qū)居民的正常居住生活，引發(fā)了大量的矛盾糾紛。《條例》規(guī)定，北京將對按日或按小時收費的短租住房實行區(qū)域差異化管理，禁止在首都功能核心區(qū)經營短租住房。在其他城區(qū)租住短租住房，應當符合本市相關管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)定。沒有管理規(guī)約或者管理規(guī)約中沒有相關約定的，應當取得本建筑物或者同一平房院子內其他業(yè)主的一致同意。出租人應與當地公安派出所簽訂治安責任保證書。

此外，《條例》將宅基地住房租賃納入全市規(guī)范化管理和基層治理體系，明確農業(yè)農村部門負責指導宅基地住房租賃監(jiān)督管理，建立健全村民自治機制，鼓勵農村集體經濟組織與規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作經營和租賃宅基地閑置房屋。

文/記者宋霞

總體策劃/余美英

來源:北京青年報